SOHO中国土储重质不重量

　　三方面维持业务增长
　　
　　刚于10月8日在香港上市的SOHO（HK0410），曾因公司土地储备较少而受到市场质疑。但该公司主席潘石屹强调，SOHO看重的是土储的质量及公司独有的商业模式，“要维持业务高增长，第一要有适当的土地储备，第二是拥有品牌，第三是正确的商业模式。”
　　
　　过去几年SOHO所形成的商业模式，就是在最好的地段，主打商业地产，在物业出售之后，再替业主出租、管理，并形成家喻户晓的品牌，“只要看到那些中小企业的快速成长，就可以看到经济充满活力。”潘石屹说。
　　
　　毛利率达57%
　　
　　他说，在有五万家地产公司，百分之九十九纯做住宅，而SOHO与它们并不相同，“在城市化的过程中，消费者有居住、购物、社交、健身等综合需求，单纯的住宅并不能满足消费者的各种需求。在摸索市场需求的过程，SOHO渐渐确定了主打商业地产的模式。”
　　
　　潘石屹说，“现在看来，这样回报最好。”以去年为例，集团的毛利率达57%。他指“北京、上海的房地产销售各占全国的十分之一，若以商业地产来计，比重就更高。”所以，SOHO目前还是集中精力，主攻北京商业地产。
　　
　　该公司总裁张欣近期也表示类似看法。她说，SOHO上市募集资金仍将主要用于北京地产项目，但如果有其他好的机会亦不会放弃，“我们的战略没有变，会继续聚焦于北京中心地段，以及中央商务区（CBD）的商业地产。”
　　
　　续拓北京中心地段
　　
　　她认为，北京的商业地产仍是最吸引人的，因为利润很高，大批中产阶层很愿意在北京中心地区投资地产。例如，“山西煤老板等愈来愈富裕的人，就看中北京中心区域地产的高回报率。”
　　
　　 SOHO上市后的第一笔交易，就是收购北京两个项目。SOHO最近公布，以10.3亿元收购光华路SOHO2的全部权益，这个商业及零售项目明年底开始预售，2010年落成；至于SOHO北京公馆收购价为14.1亿元，将改装为高档住宅公寓，料今年底或明年初开始预售。
　　
　　潘石屹说，现有土储足够5年开发之用，但他们从不争当“地王”。他说，“有地产商大规模圈地，一拿就是几平方公里，这会让决策层很尴尬，那是跟政府过不去。圈地而不开发，两年后政府会无偿收回的，那时候的风险就很大。”他坦言，盲目囤地而破产的公司并不鲜见，故拿地取态应当“理性”和有“纪律性”。

　　 SOHO的项目主要在北京市中心地带，他强调“如果圈地而不去发展，那是很扰民的，你根本不可能这样做。”SOHO在北京CBD核心地带共计开发面积超过155万平方米，现正在开发三里屯SOHO是该公司到目前为止开发金额最大的综合项目。
　　
　　前门项目 冀年内注资
　　
　　 SOHO董事长潘石屹近日表示，天安门南（前门）改造项目正加快施工，整个项目进度正在加快。故前门地块权益会争取在今年内注入上市公司。
　　
　　步行街明年五月前完成
　　
　　潘石屹说：“全长845米的步行街项目工程日期非常紧逼，要在明年5月1日之前完成，商业步行街届时将启用，因北京奥运明年八月开幕。”
　　
　　潘石屹说，为保持前门传统特色，会有几十家“中华老字号”商户进入步行街。他说，“会在全国1600家老字号当中，精选几十家。目前已招揽了50%的商户。”
　　
　　由潘石屹持有的内地注册公司北京丹石，已于今年3月收购前门改造项目四成九股权，另外五成一股权由北京政府辖下项目公司持有。该项目涉及33块，总规划面积16.5万平方米，可销售建筑面积14万平方米，目前已投入的实际发展成本为35.75亿元（人民币，下同）。该部分权益在获得政府审批后，预期今年底之前可注入SOHO。
　　
　　至于前门项目涉及的另11块零散的地块，将在稍候通过招标、拍卖取得，但目前尚未公布招标具体时间。这11幅地块总规划面积为19.5万平方米，预期可销售面积12万平方米。
　　
　　潘石屹早前表示，由于这11幅地块都是零星分散在前门项目的大地块之中，处于对前门大街统一规划及文物保证等方面的考虑，这11幅地块也会优先考虑由SOHO一并开发及经营。
　　
　　 “沙士”曾阻上市梦
　　
　　 SOHO终于圆了来港上市的梦想，掌门人潘石屹、张欣夫妇成为地产界及资本市场的明星。其实，SOHO在02年就提出，计划在美国及香港同时上市，但最终未能如愿。
　　
　　 PE低于10倍不考虑
　　
　　说起这段经历，潘石屹说，当时没成功主要因为“沙士”。回想当年，潘石屹说：“整个香港都没人气了，好像天快塌下来。我是北京来的，人家连人都不见，还怎样谈上市？”当时海外资本市场给的市盈率只有5倍、8倍，于是他决定，“10倍以下就干脆别考虑了。”
　　
　　潘石屹说，“回过头来看，我们当时拿给投资银行的利润指标，后来证明都是超标的。可投行当时很怀疑，认为我们做不到，实际上03年我们销售非常好。”以酒店形式经营的项目——长城脚下的公社，也在这一年获威尼斯国际建筑奖，为公司带来更大的知名度。
　　
　　潘石屹最看重的是品牌，他说“改革初期，几乎人人都知道金利来领带、皮尔卡丹西服，以为那就是最好的品牌，但他们没有创新，慢慢就被人遗忘。”