香港波鞋街风波背后的损失补偿

    在将物业视为私有产权的香港，近期也因旺角洗衣街的重建而出现拆迁冲突，而这一案例很有可能对《物权法》通过后的内地商业区改造领域将面临的问题有所警示。

　　住户与租户利益分歧

　　今年3月，香港特区市区重建局(下称“市建局”)表示，将清拆重建旺角洗衣街(又名波鞋街)，局方并提议兴建一座约3万平方英尺的“运动城”商场，专门售卖波鞋及运动服饰，但遭到不少波鞋街商户反对，认为应继续以街铺形式经营，保留波鞋街的特色。

　　考虑到波鞋街地铺赔偿金额高昂，市建局过去曾研究以“复修”代替“重建”，但最终因技术上难以“拆上保下”，维持重建决定。整个重建项目涉及170个业权，其中由于香港经济景气，2006年铺租上升，光是收购商铺的租金，每平方英尺就预计要达2万~5万港元，市建局预计整个重建计划要亏损亿3亿至9亿港元。

　　但为了照顾一批楼下商铺的利益，市建局在计划开始前召开了集思会研究如何优化重建计划，以及提出为商务另外觅地重新开张营业的建议。

　　然而，这一计划却面临楼上住户的集体赞同以及楼下街铺的集体反对，形成了鲜明的两派态度。在市建局的审议重建讨论会议开始后，洗衣街的住户代表和商户代表分别在大厦外示威。住户代表指楼宇有50年楼龄，结构已有问题，老人家上落亦十分困难，希望市建局能于月底前落实重建计划。

　　而商户代表则表示应复修大厦而非重建，以保留波鞋街特色。商户代表认为会议定下重建的大前提，令他们没有发言的空间。不排除采取法律行动，寻求司法复核。商户组成的“K28波鞋街关注组”并一再重申，坚持不会接受觅地重置波鞋街建议及赔偿方案。

　　业主及租户权益均需支持

　　根据香港地区的收回土地条例，被拆迁人包括业主和租户，都可以获得相应赔偿。其中包括：一、收回土地房屋补偿(根据收回土地当日的公开市场价值计算)。

　　二、地役权及临时占用权补偿(因终止地役权的补偿按收回土地时的地役权价值补偿，临时占用权补偿按占用期间的公开市值租金计算)。

　　三、商业损失补偿(因收地而导致商号结束营业或须从收回物业迁往别处经营带来暂时或永久的营业损失的补偿；被迫变卖固定设备、装置、机器及存货的损失之补偿；迁往别处所涉及的开支以及发放给受影响雇员的遣散费的补偿；应付或减低封路影响而须支付的开支补偿等)。

　　四、特惠津贴。特惠津贴发放给拥有法律权利获补偿的业主或租户，即合法住宅用户，其中租户可获待“搬迁津贴”补偿。

　　香港波鞋街是一个自发形成的特色商业街区，正如广州六运小区、建设六马路等特色商业街一样，是由特色相近的商户及购物人流自发聚集所形成。而六运小区目前也是广州“住宅禁商”大限下，业主与租户权益分歧最为严重也最为明显的一个商业区。

　　波鞋街的最终重建结果，以及六运小区的最终处理方案，可以互为借鉴，探索出内地如何有效解决业主与租户利益之间得到协调这一传统难题。

　　尤其在《物权法》出台后，租户也开始像业主一样拥有了对物业的损失补偿权利，而且《物权法》出台后北京率先删除了《房屋租赁管理条例中》“住宅禁商”的字眼，这些变化都将对目前存在的大中城市住宅区内商业运营的未来去向产生重大影响。